Законный способ увеличить жилплощадь

В городских условиях балконы и лоджии теряют свои первоначальные функции источника свежего воздуха. И хозяева квартир все чаще стремятся включить утратившие полезность метры в жилую зону.

Итак, что же следует знать желающим превратить свой балкон из склада лыж и пустых коробок в теплые и комфортабельные жилые метры?

Законы про балконы

Юридическая сторона этого вопроса имеет длинную и драматическую историю. Поначалу (в конце прошлого века) на перепланировку балконов распространялось действие закона «О порядке переустройства помещений на территории г. Москвы», не допускавшего превращения лоджий и балконов в жилые помещения, равно как и выноса на них отопительных приборов. Позже был принят новый закон (№37 от 1999 года), признающий право граждан на переустройство квартир при условии «соблюдения всех норм, прав и законных интересов других лиц, а также сохранности жилых домов». Однако уже через пять лет власти города ужаснулись последствиям такой «демократии» и срочно выпустили Закон №22 «О внесении изменений и дополнений в Закон №37». Нормативный акт был направлен против «мероприятий, влияющих на архитектурный облик жилых домов», в том числе «превращения в эркеры существующих лоджий и балконов».

В том же 2004 году выходит новая статья ЖК России (Закон №188-ФЗ), согласно которой все перепланировки должны проводиться с соблюдением требований законодательства и по согласованию с органом местного самоуправления. Но уже через год власти вновь вынуждены пойти на попятную: правительство Москвы выпускает историческое Постановление №73-ПП от 2005 года, в Приложении №1 которого «остекление лоджий (балконов), изменение их формы и объединение с внутренними помещениями» числится в перечне работ, допускаемых при перепланировках и переустройствах – при наличии надлежащего проекта. А затем, почти следом, выходит Постановление №883-ПП, увязывающее новый закон с положениями ЖК РФ, в котором не только подтверждается данное властью «добро» на переделку балконов, но и разрешается устройство новых.

Поскольку некоторое время народ просто не мог поверить такому счастью, полагая, что это некая юридическая ловушка, в конце 2005 года Москва выпустила и специальный закон (№66), отменяющий действие всех «драконовских» предыдущих. В итоге сегодня можно с уверенностью сказать: присоединять балкон к комнате официально разрешено. Впрочем, на этом самом месте, как водится, и начинается самое интересное…

А в чем, собственно, проблема?

Все дело в том, что при присоединении балкона могут возникнуть вполне объективные трудности, а главное, негативные последствия не только для самих «перестройщиков», но и для всего дома. Вот основные моменты, которые обязательно нужно учитывать:

1. Поскольку увеличивается отапливаемая площадь, на которую не рассчитана система отопления всего дома, из-за самовольно удлиненных труб могут пострадать другие жильцы.

2. Может нарушиться так называемый тепловой контур здания: уровень внутренних напряжений в материалах конструкций, который рассчитан на определенные температуры, начнет меняться, а это грозит преждевременным разрушением дома.

3. В некоторых домах (например в кирпичных) наружные стены являются несущими, и при их сносе проем необходимо укреплять (металлической рамой, колоннами и т. д.) с новым расчетом прочности. В панельных же и блочных домах подоконную часть стены лучше вообще до конца не сносить, а закрывать подиумом.

4. Существует допустимая нагрузка на перекрытие лоджии, исходя из которой и следует выбирать тип остекления и предметы интерьера.

5. При неправильном (неравномерном или недостаточном) утеплении присоединенной лоджии помещение начинает «потеть» из-за образующегося конденсата, появляется плесень, а пол иногда даже покрывается льдом. Проблему можно решить, поставив специальные стеклопакеты с термомостом и сделав теплоизоляцию пола и потолка. Вообще же отопительные приборы (в том числе и электрические) на присоединенной территории лучше не располагать.

6. Необходимо строго придерживаться специальных противопожарных требований – СНиП 31-01 (п. 7.1.11), где перечислены материалы, из которых должны быть сделаны ограждения лоджий (кроме того, на вашей лоджии может находиться пожарный эвакуационный проход, который должен быть всегда доступен).

Трудности проекта

Прежде чем принимать решение об «обживании» балкона и предпринимать конкретные шаги, лучше посоветоваться со специалистом о целесообразности и принципиальной возможности такой переделки. Расширение за счет балкона или лоджии (то есть фактически превращение этого помещения в эркер) относится к сложным перепланировкам и требует обязательного проекта, включающего в себя перенос отопительных приборов, расчет возможности сноса подоконной части и расширения проемов, расчет утепления и т. д.

Готовый проект затем утверждается в нескольких инстанциях (включая Москомархитектуру, Мосижлинспекцию, службы АПУ, ГО, ПО, ЧС и т. д.). Но и это еще не все: если проект утвердят, ваша жилплощадь автоматически увеличится за счет метража балкона, поэтому вам придется хлопотать, внося изменения во все учетно-инвентаризационные документы. Сама же перепланировка, если вы хотите, чтобы все «работало», в идеале должна выглядеть так: вы остекляете и утепляете лоджию, по возможности ликвидируете подоконную часть (полностью или частично), а оставшийся не у дел радиатор переносите на соседнюю стену (но не внешнюю «стену» самой лоджии).

Скупой платит дважды

Некоторые, узнав, что законная перепланировка обойдется им в кругленькую сумму (в первом приближении – $500 за проект и услуги фирмы и еще $1000 только на официальные платежи в согласующие инстанции), стремятся скрыть содеянное от властей. Другой обходной, полулегальный вариант – это когда в БТИ согласовывается просто остекление балкона и установка французских окон вместо оконно-балконного блока, а потом сами окна просто «забывают» установить.

Но, как известно, тайное всегда становится явным. Хорошо, если ваши новшества никак не коснутся соседей (в этом случае вы просто потратитесь на проект и экспертизу, сделанные задним числом). Но если неграмотная переделка повлечет за собой угрозу для здоровья жильцов или сохранности дома, вас по суду заставят переделать все, как было раньше, разумеется, за ваш же счет. Кроме того, вы не сможете ни продать вашу «криминальную» квартиру, ни даже передать в наследство: первое же обращение в БТИ – и бдительные надзорные органы выведут вас на чистую воду.

Собственник